Gayrimenkul Avukatının İşlevi
Gayrimenkul avukatı, taşınmaz hukuku alanında uzmanlaşmış, mülkiyet hakkına ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde müvekkillerine hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunan avukattır.
Taşınmazlar, ekonomik değeri yüksek ve çoğu zaman taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara konu olan varlıklar olduğundan, bu alandaki hukuki süreçler büyük bir titizlik ve teknik bilgi gerektirir.
Gayrimenkul avukatı, yalnızca dava aşamasında değil, uyuşmazlık doğmadan önce de önleyici hukuk kapsamında önemli bir rol üstlenir.
Uygulamada tapu kayıtlarının incelenmesi, taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hakların tespiti, imar durumu araştırmaları, satış ve kira sözleşmelerinin hazırlanması gibi birçok işlem, gayrimenkul avukatının uzmanlık alanına girer.
Avukat, müvekkilinin hak ve menfaatlerini koruyarak hukuki riskleri en aza indirmeyi amaçlar.
Özellikle tapu iptali ve tescili, ecrimisil, kamulaştırma, ortaklığın giderilmesi ve kentsel dönüşüm süreçlerinde gayrimenkul avukatının tecrübesi, davanın seyri üzerinde belirleyici olmaktadır.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mu?
Türk hukuk sisteminde kural olarak taşınmaz davalarında avukat tutmak zorunlu değildir.
Taraflar, dava açma ve davayı takip etme haklarını bizzat kullanabilirler.
Ancak gayrimenkul davalarının teknik ve karmaşık yapısı dikkate alındığında, bu tür davalarda avukatla temsil edilmek neredeyse bir zorunluluk hâline gelmektedir.
Taşınmaz davalarında yapılacak usul hataları, hak düşürücü sürelerin kaçırılması veya yanlış hukuki nitelendirmeler, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir.
Gayrimenkul avukatı, dava sürecini usul ve esas yönünden doğru şekilde yöneterek müvekkilinin haklarını etkin biçimde savunur.
Ayrıca dava öncesi hukuki değerlendirme yaparak, davanın açılıp açılmaması konusunda müvekkiline sağlıklı bir yol haritası sunar.
Bu nedenle taşınmaz davalarında avukat tutmak hukuken zorunlu olmasa da, fiilen büyük önem taşımaktadır.
Taşınmaz Davaları Nelerdir?
Taşınmaz davaları, mülkiyet hakkı ve taşınmaz üzerindeki ayni veya şahsi haklardan kaynaklanan uyuşmazlıkları konu alan davalardır.
Bu davalar, hem özel hukuk hem de kamu hukuku boyutlarıyla geniş bir yelpazeye sahiptir.
En sık karşılaşılan taşınmaz davaları arasında tapu iptali ve tescili davaları, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları, ecrimisil davaları, müdahalenin men’i davaları, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları yer almaktadır.
Bunların yanı sıra kira hukukundan kaynaklanan tahliye ve kira tespit davaları, sınır ihtilafları, irtifak hakkı uyuşmazlıkları, imar uygulamalarına karşı açılan davalar ve kentsel dönüşümden doğan ihtilaflar da taşınmaz davaları kapsamında değerlendirilir.
Her bir dava türü, kendine özgü şartlara ve ispat kurallarına sahip olduğundan, alanında uzman bir gayrimenkul avukatının desteği büyük önem arz eder.
Tapu İptali ve Tescili Davaları ve Gayrimenkul Avukatı
Tapu iptali ve tescili davaları, taşınmaz mülkiyetine doğrudan etki eden ve en ağır sonuçları doğurabilen dava türlerinden biridir.
Bu davalar genellikle muvazaa, sahtecilik, hata, hile, gabin, ehliyetsizlik veya miras hukukundan kaynaklanan nedenlerle açılmaktadır.
Davanın kabul edilmesi hâlinde, mevcut tapu kaydı iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verilir.
Gayrimenkul avukatı, tapu iptali ve tescili davalarında dava şartlarının mevcut olup olmadığını titizlikle değerlendirir.
Tapu kayıtlarının geçmişe dönük incelenmesi, dayanak belgelerin araştırılması ve delillerin doğru şekilde sunulması, davanın başarısı açısından hayati öneme sahiptir.
Ayrıca bu davalarda zamanaşımı ve hak düşürücü süreler de büyük önem taşır.
Gayrimenkul avukatının bu süreçteki hukuki stratejisi, davanın seyrini doğrudan etkiler.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Gayrimenkul Avukatının İşlevi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara ileride bir satış sözleşmesi yapma borcu yükleyen ve resmi şekil şartına tabi olan bir sözleşme türüdür.
Noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu olan bu sözleşmeler, uygulamada sıkça uyuşmazlıklara konu olmaktadır.
Satış vaadine rağmen tapu devrinin yapılmaması, sözleşmenin geçerliliği veya ifa şartları konusunda taraflar arasında ihtilaflar doğabilmektedir.
Gayrimenkul avukatı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hazırlanması aşamasında müvekkilini bilgilendirerek ileride doğabilecek riskleri en aza indirir.
Sözleşmeden kaynaklanan davalarda ise tapu iptali ve tescil, aynen ifa veya tazminat taleplerinin hukuki dayanaklarını oluşturur.
Bu süreçte sözleşmenin şekil şartlarına uygunluğu, tarafların edimleri ve tapu siciline şerh verilmiş olup olmadığı büyük önem taşır.
Gayrimenkul Avukatının Baktığı Davalar ve Kapsamları
Gayrimenkul avukatı, taşınmaz hukukundan kaynaklanan çok sayıda dava ve hukuki süreci kapsayan geniş bir çalışma alanına sahiptir.
Tapu iptali ve tescili davaları, ecrimisil ve müdahalenin men’i davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları bu kapsamda öne çıkmaktadır.
Bunun yanı sıra kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları ve kira tespit davaları da gayrimenkul avukatının sıklıkla takip ettiği dosyalar arasındadır.
Ayrıca kentsel dönüşüm projelerinden doğan uyuşmazlıklar, imar uygulamalarına karşı açılan davalar, sınır ihtilafları ve irtifak haklarına ilişkin davalar da bu alana dahildir.
Gayrimenkul avukatı, yalnızca dava takibi yapmakla kalmaz; müvekkillerine hukuki danışmanlık sunarak taşınmaz yatırımlarının güvenli şekilde gerçekleştirilmesini sağlar.
Sonuç olarak, taşınmaz hukukunda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak, hem hak kayıplarının önlenmesi hem de sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük bir avantaj sunmaktadır.
