Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Türleri, Feshi ve Hukuki Detayları
Kira sözleşmeleri, konut ve işyeri kullanımına ilişkin en yaygın hukuki ilişkilerden biridir. Uygulamada sıkça karşılaşılan kira uyuşmazlıklarının büyük bir bölümü, sözleşmenin eksik, hatalı veya hukuka aykırı şekilde düzenlenmesinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin nasıl yapılması gerektiği, hangi unsurları taşıması gerektiği ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin neler olduğu bilinmelidir.
Bu yazıda kira sözleşmesine ilişkin tüm temel konular, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir malın kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi kural olarak şekle tabi değildir; sözlü olarak da kurulabilir. Ancak uygulamada doğabilecek uyuşmazlıklar göz önüne alındığında, kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olarak yapılması büyük önem taşır.
Sözleşme hazırlanırken tarafların kimlik bilgileri, kiralananın açık adresi, kira bedeli, ödeme şekli, kira süresi ve artış oranı gibi hususların açık ve net şekilde düzenlenmesi gerekir. Yazılı kira sözleşmesi, tarafların haklarını koruyan en önemli belgedir ve ispat açısından büyük avantaj sağlar.
Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları
Kira sözleşmesinin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için bazı temel unsurların bulunması zorunludur. Bunların başında kiralanan şey, kira bedeli ve tarafların karşılıklı irade beyanları gelir.
Kiralanan şey, taşınır veya taşınmaz olabilir; ancak hukuken kullanılmaya elverişli olmalıdır. Kira bedeli mutlaka para olarak belirlenmeli veya en azından belirlenebilir nitelikte olmalıdır. Tarafların sözleşmenin esaslı noktaları üzerinde anlaşmalarıyla birlikte kira sözleşmesi kurulmuş sayılır.
Kira Sözleşmesi Türleri
Kira sözleşmeleri, kullanım amacına ve sözleşmenin niteliğine göre farklı türlere ayrılmaktadır. En yaygın kira sözleşmesi türleri konut kirası, işyeri kirası ve ürün kirasıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiş ve kiracıyı koruyan emredici hükümlere tabi tutulmuştur. Bu nedenle bu tür kira sözleşmelerinde tarafların sözleşme özgürlüğü belirli sınırlar içinde kullanılabilir.
Ürün kirası ise, kiralanan şeyden ürün elde edilmesine olanak tanıyan sözleşme türüdür ve tarım arazileri gibi alanlarda sıklıkla karşımıza çıkar.
Örnek Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Örnek kira sözleşmesi hazırlanırken internetten bulunan standart metinlerin birebir kullanılmasından kaçınılmalıdır. Her kira ilişkisi kendine özgü koşullar içerir ve bu koşullar sözleşmeye mutlaka yansıtılmalıdır.
Sözleşmede kira süresi, kira artış oranı, depozito miktarı, yan giderler, tahliye şartları ve kullanım amacı açıkça belirtilmelidir. Eksik veya belirsiz bırakılan hükümler, ileride ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir.
Bu nedenle örnek kira sözleşmesi hazırlanırken hukuki danışmanlık alınması, tarafların menfaatine olacaktır.
E-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi İşlemleri
Son yıllarda kira sözleşmelerine ilişkin işlemler e-Devlet sistemi üzerinden de yapılabilmektedir. Özellikle kira sözleşmesinin bildirilmesi ve bazı resmi işlemler açısından e-Devlet büyük kolaylık sağlamaktadır.
Ancak e-Devlet üzerinden yapılan işlemler, kira sözleşmesinin hukuki içeriğini otomatik olarak güvence altına almaz. Yani sözleşmenin hukuka uygun düzenlenmiş olması hâlâ tarafların sorumluluğundadır. Bu nedenle dijital ortamda yapılan kira sözleşmelerinde de hukuki özen gösterilmelidir.
Kira Sözleşmesinin Feshi
Kira sözleşmesinin feshi, taraflar açısından en sık uyuşmazlığa konu olan konulardan biridir. Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sona ermesiyle kendiliğinden sona ermez; kiracı tarafından tahliye edilmedikçe aynı koşullarla uzar.
Kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi, kanunda sınırlı sayıda belirtilen sebeplere dayanır. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi haller fesih sebebi olarak kabul edilir.
Aile İçi Bedelsiz Kira Sözleşmesi
Aile bireyleri arasında yapılan bedelsiz kira sözleşmeleri uygulamada sıkça görülmektedir. Hukuken bedelsiz kullanım ilişkileri çoğu zaman kullanım ödüncü olarak değerlendirilir.
Ancak taraflar arasında açıkça kira sözleşmesi kurulmuşsa ve bedel kararlaştırılmışsa, bu sözleşme kira sözleşmesi olarak kabul edilir. Aile içi ilişkilerde yazılı sözleşme yapılmaması, ileride miras ve tahliye uyuşmazlıklarına yol açabilmektedir.
Kira Fiyatından Düşürülebilecek Masraflar Nelerdir?
Kira ilişkilerinde hangi masrafların kira bedelinden düşülebileceği önemli bir tartışma konusudur. Kiracının yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar, belirli şartlar altında kira bedelinden mahsup edilebilir.
Kiraya verenin sorumluluğunda olan büyük onarımlar ve zorunlu giderler, kiracı tarafından yapılmışsa talep konusu olabilir. Ancak kiracının bu masrafları kira bedelinden düşebilmesi için kiraya vereni önceden bilgilendirmesi ve mümkünse yazılı onay alması gerekir.
Sonuç
Kira sözleşmeleri, hem kiracı hem de kiraya veren açısından uzun vadeli ve önemli hukuki sonuçlar doğurur. Sözleşmenin doğru şekilde hazırlanması, fesih süreçlerinin hukuka uygun yürütülmesi ve hak kayıplarının önlenmesi için uzman bir kira hukuku avukatından destek alınması büyük önem taşımaktadır.
