Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, uygulamada özellikle konut ve arsa satışlarında sıklıkla başvurulan, taraflara ileride kesin satış sözleşmesini yapma borcu yükleyen önemli bir ön sözleşme niteliğindedir.
Gayrimenkul piyasasında ekonomik değerlerin yüksek olması, tarafların çoğu zaman hemen tapu devri gerçekleştirememesi veya belirli şartların gerçekleşmesini beklemesi, bu sözleşme türünü son derece işlevsel hâle getirmiştir.
Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ciddi hukuki sonuçlar doğurduğundan, hazırlanması ve uygulanması aşamalarında büyük bir dikkat ve hukuki bilgi gerektirir.
Bu sözleşme ile taraflar, ileride taşınmazın satışına ilişkin esaslı unsurları şimdiden belirleyerek, karşılıklı olarak bağlayıcı bir irade ortaya koyarlar.
Satış vaadi sözleşmesi, tek başına mülkiyet devrini sağlamaz; ancak şartları oluştuğunda taraflara tapu iptal ve tescil davası açma veya aynen ifa talebinde bulunma imkânı tanır.
Bu yönüyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz hukuku ve borçlar hukukunun kesişim noktasında yer alan özel bir sözleşme türüdür.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın ileride taşınmazını satmayı, diğer tarafın ise satın almayı taahhüt ettiği, karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir.
Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirilen bu sözleşme, satış sözleşmesinin yapılmasına yönelik bir taahhüt içerir.
Bu nedenle, henüz tapu sicilinde mülkiyetin devri gerçekleşmez; ancak taraflar arasında güçlü bir hukuki bağ kurulmuş olur.
Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; henüz inşaatı tamamlanmamış konutlar, imar bekleyen arsalar veya belirli bir sürenin sonunda devri planlanan taşınmazlar açısından tercih edilmektedir.
Taraflar, bu sözleşme sayesinde hem ekonomik hem de hukuki güvence altına alınır.
Satıcı, taşınmazı belirlenen şartlarla devretme yükümlülüğü altına girerken; alıcı da bedeli ödeme borcunu üstlenir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, şekil şartlarına tabi bir sözleşme olup, kanunda öngörülen usullere uygun olarak düzenlenmediği takdirde geçersiz sayılır.
Bu nedenle sözleşmenin hukuki niteliğinin doğru anlaşılması ve usulüne uygun şekilde yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem taşır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi örneği, tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde tanımı, satış bedeli, ödeme şartları, tapu devrinin ne zaman ve hangi koşullarda yapılacağı gibi temel unsurları içermelidir.
Ayrıca tarafların yükümlülükleri, cezai şartlar, sözleşmenin ihlali hâlinde uygulanacak yaptırımlar ve uyuşmazlıkların çözüm yöntemi de sözleşmede ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
Uygulamada hazır veya internetten temin edilen sözleşme örnekleri, çoğu zaman tarafların somut durumuna uygun olmamakta ve ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu nedenle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi örneğinin, her somut olayın özellikleri dikkate alınarak hazırlanması gerekir.
Alanında uzman bir gayrimenkul avukatı tarafından düzenlenen sözleşmeler, ileride açılabilecek tapu iptal ve tescil veya tazminat davalarının önüne geçilmesi açısından büyük bir güvence sağlar.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerlilik Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen bazı zorunlu şartların yerine getirilmesi gerekir.
Bunların başında resmi şekil şartı gelmektedir.
Bu sözleşme, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır.
Noter dışında yapılan, adi yazılı şekilde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir ve taraflara herhangi bir hak sağlamaz.
Bunun yanında, sözleşmede taşınmazın açıkça belirtilmesi, satış bedelinin kararlaştırılması ve tarafların iradelerinin sakat olmaması gerekmektedir.
Tarafların fiil ehliyetine sahip olması da geçerlilik açısından zorunludur.
Ayrıca sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından büyük önem taşır.
Şerh verilmiş bir satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde dahi alıcının haklarını koruma altına alır.
Geçerlilik şartlarına aykırı olarak yapılan sözleşmeler, ileride telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hazırlanması aşamasında hukuki destek alınması, uygulamada sıkça yaşanan uyuşmazlıkların önüne geçmektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Feshi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshi, taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde gündeme gelir.
Satıcının taşınmazı devretmemesi veya alıcının bedeli ödememesi, fesih sebepleri arasında yer almaktadır.
Fesih, sözleşmede öngörülen şartlara ve genel borçlar hukuku hükümlerine uygun şekilde gerçekleştirilmelidir.
Fesih hâlinde taraflar, sözleşmeden önceki duruma dönmekle yükümlü olabilirler.
Ödenmiş bedellerin iadesi, cezai şartların uygulanması veya tazminat talepleri söz konusu olabilir.
Ancak her fesih durumu, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Bazı hâllerde fesih yerine aynen ifa talebi veya tapu iptal ve tescil davası açılması, alıcı açısından daha avantajlı bir yol olabilir.
Sonuç olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara önemli haklar ve yükümlülükler yükleyen, teknik yönü ağır basan bir sözleşme türüdür.
Bu sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklarda doğru hukuki yolun belirlenmesi ve hak kaybı yaşanmaması için sürecin, taşınmaz hukuku alanında uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
