Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada en sık karşılaşılan karma sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşme türünde arsa sahibi, kendisine ait taşınmazın belirli paylarını veya ileride oluşacak bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise arsa üzerinde projeye uygun şekilde bina inşa ederek, kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Hukuki niteliği itibarıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını birlikte barındıran, çift taraflı borç yükleyen karma bir sözleşmedir.
Bu sözleşmeler özellikle büyük şehirlerde kentsel dönüşüm, apartman yenileme ve arsa değerlendirme süreçlerinde tercih edilmektedir. Arsa sahibi, inşaat maliyetine katlanmaksızın taşınmazını değerlendirirken; yüklenici de arsa bedeli ödemeden, yapacağı inşaat karşılığında bağımsız bölümlere sahip olma imkânı elde eder. Ancak bu menfaat dengesi, sözleşmenin açık, ayrıntılı ve hukuka uygun şekilde hazırlanmasını zorunlu kılar. Aksi hâlde taraflar arasında teslim, süre, kalite, kira ve tazminat gibi birçok konuda uyuşmazlık çıkabilmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Farklı Uygulama Yöntemleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamada tek tip değildir ve tarafların ihtiyaçlarına göre farklı şekillerde kurulabilmektedir. En yaygın uygulama yöntemlerinden biri, arsa payının inşaatın başında veya belirli aşamalar tamamlandıkça yükleniciye devredilmesidir. Bu yöntemde tapu devrinin zamanı ve oranı büyük önem taşır; zira erken yapılan devirler arsa sahibi açısından ciddi riskler doğurabilir.
Bir diğer uygulama yöntemi ise kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduktan sonra bağımsız bölümlerin devredilmesidir. Bu yöntemde arsa sahibi, inşaat tamamlanıncaya kadar tapu üzerindeki hâkimiyetini korur. Yüklenici ise sözleşmeye aykırı davranması hâlinde tapu devri gerçekleşmeyeceğini bilerek hareket eder. Bu nedenle uygulamada, arsa sahipleri tarafından daha güvenli kabul edilmektedir.
Ayrıca kentsel dönüşüm projelerinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri çoğu zaman kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte değerlendirilmekte; belediye, müteahhit ve arsa sahipleri arasında üçlü hukuki ilişkiler kurulmaktadır. Bu tür sözleşmelerde ruhsat, imar durumu, emsal artışı ve ortak alan paylaşımı gibi hususların ayrıca düzenlenmesi gerekir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin temel yükümlülüğü, sözleşmede kararlaştırılan arsa payını veya bağımsız bölümleri süresinde ve eksiksiz şekilde yükleniciye devretmektir. Bunun yanında arsanın imar durumuna uygun olması, inşaata engel teşkil edecek hukuki veya fiilî bir durumun bulunmaması ve gerekli izinlerin alınması konusunda yükleniciye yardımcı olunması da arsa sahibinin sorumlulukları arasındadır.
Yüklenicinin yükümlülükleri ise çok daha kapsamlıdır. Yüklenici, inşaatı sözleşmede belirtilen projeye, teknik şartnameye ve mevzuata uygun şekilde yapmak; yapıyı kararlaştırılan süre içinde tamamlayarak arsa sahibine teslim etmek zorundadır. Kullanılan malzemelerin kalitesi, işçilik standardı ve yapı güvenliği, yüklenicinin sorumluluğu altındadır. Ayrıca iskan ruhsatının alınması, ortak alanların tamamlanması ve bağımsız bölümlerin fiilen kullanılabilir hâle getirilmesi de yüklenicinin borçları kapsamında değerlendirilir.
Tarafların yükümlülüklerinin net bir şekilde belirlenmemesi, özellikle ayıplı imalat, eksik işler ve teslim gecikmeleri nedeniyle ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu nedenle sözleşmede teknik detaylara ve teslim şartlarına yer verilmesi büyük önem taşır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kira Ödemesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en çok tartışma konusu olan hususlardan biri kira ödemesidir. Özellikle arsa sahibinin mevcut binada oturduğu veya binayı kiraya verdiği durumlarda, inşaat süresince ortaya çıkan barınma kaybı gündeme gelir. Bu noktada, sözleşmede kira bedelinin ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse hangi tarihler arasında ve hangi tutarda ödeneceği açıkça düzenlenmelidir.
Uygulamada çoğu sözleşmede yüklenici, inşaat süresi boyunca arsa sahibine aylık kira bedeli ödemeyi kabul eder. Bu bedel, arsa sahibinin taşınmazdan mahrum kaldığı dönemi telafi etmeye yöneliktir. Ancak sözleşmede kira ödemesine ilişkin hüküm bulunmaması hâlinde, arsa sahibi genel hükümlere dayanarak ecrimisil veya tazminat talebinde bulunmak zorunda kalabilir.
Kira ödemelerinin hangi tarihte başlayacağı da önemlidir. Genellikle yıkım tarihi veya arsa sahibinin taşınmazı fiilen boşalttığı tarih başlangıç olarak kabul edilir. İnşaatın uzaması hâlinde kira ödemesinin devam edip etmeyeceği hususu da sözleşmede ayrıca düzenlenmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı, yüklenicinin inşaatı kararlaştırılan sürede tamamlayamaması hâlinde devreye giren önemli bir yaptırımdır. Gecikme tazminatı, arsa sahibinin uğradığı zararın ispat edilmesine gerek kalmaksızın, sözleşmede belirlenen miktar üzerinden talep edilebilen bir cezai şart niteliği taşır.
Sözleşmede gecikme tazminatının günlük, aylık veya toplam bir bedel olarak belirlenmesi mümkündür. Uygulamada genellikle aylık kira bedeline denk gelecek şekilde gecikme tazminatı öngörülmektedir. Böylece arsa sahibinin, teslim gecikmesi nedeniyle uğradığı kullanım kaybı telafi edilmeye çalışılır.
Ancak gecikmenin mücbir sebeplerden kaynaklanması hâlinde yüklenicinin sorumluluğu ortadan kalkabilir. Bu nedenle mücbir sebep kavramının da sözleşmede açıkça tanımlanması önemlidir. Aksi takdirde ekonomik kriz, malzeme teminindeki zorluklar veya idari işlemlerde yaşanan gecikmeler, taraflar arasında ciddi hukuki ihtilaflara yol açabilmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, tarafların sözleşmeye aykırı davranmaları hâlinde devreye giren ve özellikle yüklenicinin edimini süresinde ve gereği gibi yerine getirmesini güvence altına alan önemli bir hukuki mekanizmadır. Cezai şart çoğu zaman, inşaatın sözleşmede öngörülen sürede tamamlanmaması veya bağımsız bölümlerin eksik ya da ayıplı şekilde teslim edilmesi durumlarında uygulanmak üzere düzenlenir.
Bu tür sözleşmelerde cezai şartın amacı, arsa sahibinin uğrayabileceği zararları baştan öngörerek yüklenici üzerinde caydırıcı bir etki yaratmaktır. Cezai şart sayesinde arsa sahibi, zararını ayrıca ispat etmek zorunda kalmadan, sözleşmede belirlenen bedeli talep edebilir. Uygulamada cezai şart genellikle aylık veya günlük bedel üzerinden kararlaştırılmakta ve çoğu zaman kira bedeline paralel şekilde belirlenmektedir.
Ancak cezai şartın fahiş olmaması gerekir. Aşırı yüksek cezai şartlar, hâkim tarafından indirime tabi tutulabilmektedir. Bu nedenle cezai şartın hem caydırıcı hem de ölçülü olacak şekilde belirlenmesi, sözleşmenin hukuki geçerliliği açısından önem taşır.
Arsa Sahibinin Denetim ve Kontrol Hakkı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi, inşaatın sözleşmeye, projeye ve teknik şartnameye uygun şekilde yürütülüp yürütülmediğini denetleme ve kontrol etme hakkına sahiptir. Bu hak, arsa sahibinin mülkiyet hakkından ve sözleşmenin karşılıklı güven esasına dayanmasından kaynaklanır.
Arsa sahibinin denetim hakkı, inşaata fiilen müdahale etme veya yüklenicinin işini engelleme yetkisi anlamına gelmez. Ancak arsa sahibi; inşaatın ilerleme durumu, kullanılan malzemelerin kalitesi, proje dışına çıkılıp çıkılmadığı ve iş güvenliği tedbirlerinin alınıp alınmadığı hususlarında kontrol yapabilir. Gerekli hâllerde uzman bilirkişiler veya teknik danışmanlar aracılığıyla denetim gerçekleştirilmesi de mümkündür.
Denetim hakkının sözleşmede açıkça düzenlenmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda tarafların sınırlarını netleştirmesi bakımından önemlidir. Aksi hâlde yüklenici, arsa sahibinin denetimini haksız müdahale olarak nitelendirebilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Ek Teknik Şartname Hazırlanması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, inşaatın kalitesi ve kullanılacak malzemeler konusundaki belirsizliklerdir. Bu belirsizliklerin önüne geçebilmek için sözleşmeye ek olarak ayrıntılı bir teknik şartname hazırlanması büyük önem taşır.
Teknik şartnamede; kullanılacak yapı malzemelerinin markası, modeli ve teknik özellikleri, ortak alanların nasıl düzenleneceği, yalıtım sistemleri, elektrik ve mekanik tesisat detayları ile işçilik standartları açıkça belirtilmelidir. Böylece yüklenicinin asgari standartların altında imalat yapmasının önüne geçilir.
Teknik şartnamenin sözleşmenin ayrılmaz bir parçası hâline getirilmesi, hukuki açıdan bağlayıcılık sağlar. Bu sayede arsa sahibi, ayıplı veya eksik imalat durumunda sözleşmeye aykırılık iddiasını somut delillerle destekleyebilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, özellikle arsa sahibi açısından önemli bir güvence mekanizmasıdır. Tapuya şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar.
Şerh işlemi sayesinde arsa, yüklenici veya üçüncü kişiler tarafından devredilse dahi, sözleşme hükümleri yeni malik bakımından da bağlayıcı hâle gelir. Bu durum, özellikle yüklenicinin inşaat devam ederken arsa paylarını üçüncü kişilere devretmesi ihtimaline karşı arsa sahibini korur.
Tapuya şerh edilmemiş sözleşmelerde ise iyi niyetli üçüncü kişilere karşı hak iddia edilmesi güçleşmektedir. Bu nedenle uygulamada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenlenmesi ve tapuya şerh edilmesi, hukuki güvenliğin sağlanması bakımından büyük önem taşır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken, tarafların ileride ciddi hak kayıplarına uğramaması için birçok hususa dikkat edilmesi gerekir. Öncelikle sözleşmenin mutlaka yazılı şekilde ve mümkünse noter huzurunda düzenlenmesi önemlidir. Tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı, bağımsız bölümlerin paylaşımı ve inşaat süresi açık ve net şekilde belirlenmelidir.
Sözleşmede kira ödemesi, gecikme tazminatı ve cezai şart gibi hususların ayrıntılı şekilde düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Ayrıca teknik şartname, proje ve ruhsat bilgileri sözleşmeye eklenmeli; mücbir sebep kavramı açıkça tanımlanmalıdır.
Son olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yüksek ekonomik değer içerdiğinden, sözleşme imzalanmadan önce alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması büyük önem taşır. Profesyonel hukuki danışmanlık, hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin hak ve menfaatlerini güvence altına alarak sürecin sağlıklı şekilde ilerlemesini sağlar.
