Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kira bedelinin belirlenmesi meselesidir. Özellikle kira artış oranlarının sınırlı olduğu dönemlerde ev sahipleri ile kiracılar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Bu noktada kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinde adil ve objektif bir kira bedelinin belirlenmesi için başvurulan en önemli hukuki yoldur.
Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflar arasında kira sözleşmesi devam etse bile, yeni kira döneminde kira bedelinin yeniden belirlenmesi mümkündür. Bunun için kira tespit davası açılabilir.
- Eğer kira sözleşmesi 5 yılını doldurmuşsa, mahkeme emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni kira tutarını belirler.
- 5 yıldan önce açılan kira tespit davaları ise yalnızca TEFE-TÜFE artış oranları dikkate alınarak sonuçlanır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası
Kira tespit davası, kiraya verenin veya kiracının talebiyle açılabilmektedir. Davanın amacı, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin, piyasa koşulları ve mevzuat çerçevesinde hakkaniyete uygun olarak yeniden düzenlenmesidir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları
Bir kira tespit davasının açılabilmesi için belirli şartların bulunması gerekir:
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Yeni kira döneminden en az 30 gün önce ihtarname gönderilmesi gerekir. (kira tespit davası ihtarname şartı)
- Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduysa mahkeme emsal kira bedellerini dikkate alarak kira tutarını yeniden belirleyebilir. (5 yıl kira tespit davası)
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
- Kiraya veren (ev sahibi): Kira bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsa dava açabilir.
- Kiracı: Kira bedelinin hakkaniyete aykırı biçimde yüksek olduğunu iddia ederek dava açabilir.
Her iki tarafın da kira uyarlama davası açma hakkı bulunmaktadır.
Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
- Yetkili mahkeme: Kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
- Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemeleridir.
Kira Artış Oranında Yüzde 25 Sınırlaması
2022 yılında yürürlüğe giren düzenleme ile konut kiralarında kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Ancak bu sınırlama geçici olup belirli süreler için uygulanmaktadır.
- Yüzde 25 sınırı, 5 yılını doldurmamış kira sözleşmeleri için geçerlidir.
- 5 yıl ve üzerindeki kira sözleşmelerinde ise emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeni kira tespiti yapılabilmektedir. (5 yıl sonra kira tespit davası)
Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay kararlarına göre:
- 5 yılını doldurmayan kira sözleşmelerinde sadece TÜFE oranı dikkate alınmalıdır.
- 5 yılını doldurmuş sözleşmelerde ise emsal kira bedelleri incelenmeli, hakkaniyete uygun bir bedel belirlenmelidir. (kira tespit davası emsal kararlar 2023)
- Geriye dönük kira tespit davası açılamaz, kira bedeli yalnızca dava tarihinden sonraki dönem için geçerli olur.
- Yargıtay, “5 yıldan önce kira tespit davası açılabilir mi?” sorusunu; evet açılabilir, ancak yalnızca TÜFE oranı üzerinden sınırlı artış yapılabilir şeklinde yanıtlamaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanır.
Geriye dönük kira tespit davası açılabilir mi?
Hayır, karar yalnızca dava tarihinden sonraki dönem için geçerlidir.
Kira bedelinin tespiti davası, kiracı ve ev sahibi arasındaki en önemli hukuki süreçlerden biridir. 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde emsal kira bedelleri dikkate alınarak, hakkaniyete uygun kira belirlenebilir.
🔹 Eğer kira bedeli konusunda uyuşmazlık yaşıyorsanız, süreci doğru yönetmek ve hak kaybı yaşamamak için uzman bir kira tespit davası avukatı ile çalışmanız büyük önem taşır.
📞 Kira tespit davalarıyla ilgili hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
