Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde yer alan mevcut kaydın hukuka aykırı olduğu iddiasıyla iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan ayni nitelikte bir dava türüdür.
Bu dava, mülkiyet hakkına doğrudan etki eden ve sonuçları itibarıyla taraflar açısından son derece ciddi hak kayıplarına veya kazanımlarına yol açabilen davalar arasında yer alır.
Türk Medeni Kanunu’nda tapu siciline güven ilkesi benimsenmiş olmakla birlikte, bu ilke mutlak değildir.
Hukuka aykırı işlemlerle oluşturulan tapu kayıtları, belirli şartlar altında iptal edilebilir.
Uygulamada tapu iptal ve tescil davaları; muris muvazaası, bağışın gizlenmesi, sahtecilik, ehliyetsizlik, hata, hile, gabin (aşırı yararlanma), vekâlet görevinin kötüye kullanılması, aile konutu şerhinin ihlali, kazandırıcı zamanaşımı itirazları ve miras hukukundan kaynaklanan nedenlerle sıklıkla açılmaktadır.
Davanın kabul edilmesi hâlinde, mevcut tapu kaydı tamamen hükümsüz hâle gelir ve taşınmaz, mahkeme kararıyla gerçek hak sahibi adına tescil edilir.
Bu yönüyle tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkının korunmasında en etkili hukuki yollardan biridir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, kural olarak tapu sicilinde taşınmaz malik olarak görünen kişiye veya kişilere karşı açılır.
Davalı sıfatı, taşınmazın tapu kaydında hak sahibi olarak gözüken gerçek veya tüzel kişilere yöneltilir.
Eğer taşınmaz birden fazla kişi adına paylı veya elbirliği mülkiyeti şeklinde kayıtlıysa, davanın tüm maliklere karşı açılması gerekir.
Aksi hâlde dava, taraf teşkili eksikliği nedeniyle usulden reddedilebilir.
Taşınmazın dava açılmadan önce üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde ise davanın, yeni maliklere karşı yöneltilmesi zorunludur.
Özellikle muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, taşınmazın el değiştirmesi sıkça karşılaşılan bir durumdur.
Bu gibi hâllerde, üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.
Tapu siciline güven ilkesi kapsamında iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunabilmekte, ancak kötüniyetli devralanlar açısından tapu iptali mümkün olmaktadır.
Bazı durumlarda davanın, yalnızca tapuda malik görünen kişiye değil; işlemin yapılmasında rol alan mirasçılar, vekiller veya ilgili diğer taraflara da yöneltilmesi gerekebilir.
Bu nedenle davanın kime karşı açılacağının doğru belirlenmesi, tapu iptal ve tescil davalarında büyük önem taşır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Yetkili mahkeme, taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetkili olup, başka bir yerde dava açılması mümkün değildir.
Davanın açılabilmesi için öncelikle hukuki yararın bulunması ve davacının, tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu ortaya koyabilecek nitelikte iddia ve delillere sahip olması gerekir.
Dava dilekçesinde, tapu kaydının hangi hukuki sebeple iptal edilmesinin talep edildiği açık ve net şekilde belirtilmelidir.
Muris muvazaası, sahtecilik, ehliyetsizlik veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi her bir sebep, farklı ispat kurallarına tabidir.
Bu nedenle davanın hukuki sebebinin doğru tespit edilmesi, davanın başarısı açısından kritik öneme sahiptir.
Tapu iptal ve tescil davalarında delil olarak tapu kayıtları, nüfus kayıtları, noter belgeleri, tanık beyanları, bilirkişi raporları ve gerektiğinde adli tıp veya grafoloji incelemeleri kullanılabilir.
Mahkeme, dosya kapsamındaki delilleri değerlendirerek tapu kaydının hukuka uygun olup olmadığını inceler.
Yargılama sürecinde, dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilerek, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önüne geçilmesi de mümkündür.
Tapu İptal ve Tescil Davası Yargıtay Kararları
Yargıtay içtihatları, tapu iptal ve tescil davalarının uygulamasına yön veren en önemli kaynaklardan biridir.
Özellikle muris muvazaasına ilişkin Yargıtay kararları, bu dava türünün sınırlarını ve ispat ölçütlerini net bir şekilde ortaya koymaktadır.
Yargıtay, muris muvazaası iddiasının kabulü için murisin gerçek iradesinin bağış olduğu, ancak bu iradenin satış veya başka bir hukuki işlem gibi gösterildiğinin somut delillerle ispat edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında ise Yargıtay, işlem tarihinde kişinin fiil ehliyetine sahip olup olmadığının tespitine büyük önem atfetmektedir.
Bu kapsamda sağlık kurulu raporları, hastane kayıtları ve tanık beyanları birlikte değerlendirilerek karar verilmektedir.
Yargıtay’a göre, fiil ehliyeti bulunmayan bir kişinin yaptığı tapu işlemleri kesin hükümsüzdür ve bu işlemlere dayanılarak kazanılan mülkiyet hakları korunmaz.
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle açılan davalarda Yargıtay, vekilin sadakat ve özen borcuna aykırı davranıp davranmadığını incelemekte; müvekkilin zararına yapılan işlemlerin tapu iptal ve tescil davasına konu olabileceğini kabul etmektedir.
Ayrıca Yargıtay, tapu siciline güven ilkesinin kötüye kullanılması hâlinde, iyi niyet iddiasının dinlenmeyeceğini istikrarlı kararlarında ifade etmektedir.
Sonuç olarak Yargıtay kararları, tapu iptal ve tescil davalarında hem davacı hem de davalı açısından yol gösterici nitelik taşımaktadır.
Bu nedenle dava sürecinde güncel ve yerleşik içtihatların dikkate alınması, hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşır.
Tapu iptal ve tescil davaları, hukuki ve teknik yönleri itibarıyla uzmanlık gerektiren davalar olduğundan, sürecin alanında deneyimli bir gayrimenkul avukatı eşliğinde yürütülmesi, davanın sağlıklı ve etkin şekilde sonuçlanmasını sağlar.
