Önalım Davası (Şufa Davası)
Önalım davası, diğer adıyla şufa davası, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma imkânı tanıyan önemli bir dava türüdür.
Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen önalım hakkı, paydaşlar arasındaki ortaklık ilişkisinin korunmasını ve taşınmazın yabancı kişilerin eline geçmesinin önlenmesini amaçlar.
Bu yönüyle önalım davası, mülkiyet hakkına doğrudan etki eden, teknik ve titizlikle yürütülmesi gereken bir dava niteliği taşır.
Uygulamada özellikle miras kalan taşınmazlarda, aile bireyleri arasında paylı mülkiyet söz konusu olduğunda şufa davaları sıkça gündeme gelmektedir.
Paydaşlardan birinin, diğer paydaşların bilgisi dışında payını üçüncü kişiye devretmesi hâlinde, önalım hakkı sahibi paydaşlar bu satışa karşı dava açarak payı kendi adlarına tescil ettirme imkânına sahiptir.
Önalım Hakkı Davası Nedir? (Şufa Hakkı)
Önalım hakkı davası, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda payını satan paydaşın yerine geçerek, satılan payın aynı bedel ve şartlarla önalım hakkı sahibi paydaş adına tescilini sağlamak amacıyla açılan davadır.
Şufa hakkı, kanundan doğan ve kişiye sıkı sıkıya bağlı bir haktır.
Bu nedenle devredilemez ve miras yoluyla geçmesi sınırlı hâllerde mümkündür.
Şufa hakkı, yalnızca paylı mülkiyet ilişkilerinde söz konusu olur.
Elbirliği mülkiyetinde, yani iştirak hâlinde mülkiyette önalım hakkı kullanılamaz.
Ayrıca bu hak, yalnızca satış işlemleri bakımından geçerlidir.
Bağış, trampa veya miras yoluyla intikal gibi hâllerde önalım hakkından söz edilemez.
Yasal Önalım Hakkı (Şufa) Nasıl Kullanılır, Şartları Nelerdir?
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için belirli şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
Öncelikle paylı mülkiyete konu bir taşınmaz bulunmalı ve paydaşlardan biri, kendi payını üçüncü bir kişiye satmış olmalıdır.
Satış işleminin tapuda tescil edilmiş olması, önalım hakkının doğması açısından zorunludur.
Önalım hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir.
Öncelikle satışın, önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.
Bu bildirimin yapılmasından itibaren üç ay içinde ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde önalım davası açılmalıdır.
Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, sürenin kaçırılması hâlinde önalım hakkı ortadan kalkar.
Dava açılırken, satış bedelinin ve tapu masraflarının mahkeme veznesine depo edilmesi gerekir.
Mahkeme, davanın kabulüne karar verirse, satılan payın davacı adına tesciline hükmeder.
Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller
Önalım hakkı, her satış işleminde kullanılamaz.
Payın bir başka paydaşa satılması hâlinde önalım hakkı doğmaz.
Ayrıca bağış, miras paylaşımı, cebri icra yoluyla satış veya mahkeme kararıyla yapılan satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz.
Paydaşlar arasında yazılı bir sözleşme ile önalım hakkından feragat edilmişse veya feragat tapu siciline şerh edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz.
Bunun yanında, satışın muvazaalı olmaması ve gerçek bir satış işlemi niteliği taşıması gerekir.
Aksi hâlde önalım davası reddedilebilir.
Önalım Hakkının Türleri
Önalım hakkı, yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılır.
Yasal önalım hakkı, doğrudan kanundan kaynaklanır ve paylı mülkiyetteki paydaşlara tanınmıştır.
Bu hak, herhangi bir sözleşmeye gerek olmaksızın doğar.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile kararlaştırılır.
Bu tür önalım haklarının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh edilmesi gerekir.
Aksi hâlde yalnızca taraflar arasında hüküm ifade eder.
Satış Bedelinin Tapuda Yüksek Gösterilmesi
Uygulamada önalım davalarında sıkça karşılaşılan durumlardan biri, satış bedelinin tapuda gerçekte olduğundan daha yüksek gösterilmesidir.
Bu durum, önalım hakkı sahibinin dava açmasını zorlaştırmak veya caydırmak amacıyla yapılabilmektedir.
Ancak bu tür işlemler, bedelde muvazaa olarak değerlendirilir.
Tapuda yüksek gösterilen satış bedeli, önalım davasında davacı açısından bağlayıcı değildir.
Davacı, bedelde muvazaa iddiasında bulunarak gerçek satış bedelinin tespitini talep edebilir.
Mahkeme, tanık beyanları, banka kayıtları ve diğer delilleri değerlendirerek gerçek bedeli belirler.
Önalım Hakkı Sahibinin Bedelde Muvazaa Durumunda Ne Yapması Gerekir?
Önalım hakkı sahibi, satış bedelinde muvazaa olduğunu düşünüyorsa, dava dilekçesinde bu durumu açıkça ileri sürmelidir.
Gerçek satış bedelinin tespitini talep ederek, tapuda gösterilen bedel üzerinden değil, fiilen ödenen bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirtmelidir.
Mahkeme tarafından bedelde muvazaa kabul edilirse, davacı yalnızca gerçek bedeli ve tapu giderlerini depo etmekle yükümlü olur.
Bu durum, önalım hakkının etkin şekilde kullanılmasını sağlar ve kötü niyetli satış işlemlerinin önüne geçer.
Önalım Davasında Süreç Nasıl İşler?
Önalım davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Dava dilekçesinde tarafların bilgileri, taşınmazın tapu kayıtları, satış işlemi ve önalım hakkına ilişkin açıklamalar ayrıntılı şekilde yer almalıdır.
Dava açılırken satış bedelinin depo edilmesi zorunludur.
Yargılama sürecinde mahkeme, satışın geçerliliğini, önalım hakkının süresinde kullanılıp kullanılmadığını ve bedelde muvazaa iddialarını değerlendirir.
Davanın kabulü hâlinde, satılan payın davacı adına tesciline karar verilir.
Kararın kesinleşmesiyle birlikte tapu sicilinde gerekli düzeltme yapılır.
Sonuç olarak önalım davası, paylı mülkiyet ilişkilerinde hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşıyan bir dava türüdür.
Sürelerin kısa ve hak düşürücü nitelikte olması, davanın uzmanlıkla yürütülmesini zorunlu kılmaktadır.
Bu nedenle önalım davalarında, taşınmaz hukuku alanında deneyimli bir avukattan hukuki destek alınması, sürecin sağlıklı ve etkin şekilde sonuçlanması bakımından büyük önem arz etmektedir.
