Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada en sık karşılaşılan ve en çok uyuşmazlığa konu olan sözleşme türlerinden biridir.
Bu sözleşme ile arsa sahibi, kendisine ait arsa paylarını veya arsanın tamamını, üzerine bina yapılması amacıyla yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise arsa üzerine kararlaştırılan nitelik ve şartlarda bir yapı inşa ederek bunun belirli bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder.
Hukuki niteliği itibarıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu anlamında karma bir sözleşme olup hem eser sözleşmesinin hem de satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını bünyesinde barındırır.
Bu sözleşme türü, özellikle büyük şehirlerde arsa sahiplerinin finansman yüküne katlanmadan taşınmazlarını değerlendirebilmelerine imkân tanırken, yükleniciler açısından da arsa maliyeti olmaksızın inşaat yapma ve bağımsız bölümler üzerinde tasarrufta bulunma fırsatı sunar.
Ancak ekonomik değeri yüksek bu ilişkide tarafların yükümlülükleri son derece ağırdır.
İnşaatın süresinde ve projeye uygun şekilde tamamlanmaması, eksik veya ayıplı imalat, ruhsat ve iskan sorunları, tapu devrinin yapılmaması gibi birçok ihtilaf, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılması ve mümkünse noter düzenleme şeklinde hazırlanması, tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi açısından büyük önem taşır.
Sözleşmede arsa payı oranları, bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim süresi, cezai şartlar, fesih ve temerrüt hükümleri ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir.
Aksi hâlde, ileride açılacak davalarda ciddi ispat sorunları yaşanabilmektedir.
Nama İfa Ne Demektir?
Nama ifa, borçlunun sözleşmeden doğan edimini yerine getirmemesi hâlinde, alacaklının bu edimi borçlu nam ve hesabına üçüncü bir kişiye yaptırabilmesi anlamına gelen önemli bir hukuki kurumdur.
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen nama ifa, özellikle eser sözleşmelerinde ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulama alanı bulmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde nama ifa, yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması, işi yarım bırakması veya sözleşmeye aykırı şekilde eksik ve ayıplı imalat yapması durumunda gündeme gelir.
Bu hâllerde arsa sahibi, mahkemeden izin alarak veya bazı durumlarda doğrudan, eksik kalan işleri başka bir yükleniciye yaptırabilir ve yaptığı masrafları asıl yükleniciden talep edebilir.
Nama ifanın temel amacı, sözleşmenin ifasını sağlamak ve alacaklının daha fazla zarar görmesini önlemektir.
Bu yol, çoğu zaman sözleşmenin feshedilmesine kıyasla arsa sahibi açısından daha avantajlıdır.
Nama ifanın uygulanabilmesi için yüklenicinin temerrüde düşmüş olması ve arsa sahibinin makul süreli ihtar yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir.
Kimler Nama İfa Talebinde Bulunabilir?
Nama ifa talebinde bulunabilecek kişiler, kural olarak sözleşmeden doğan alacak hakkına sahip olan taraflardır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu hak, çoğunlukla arsa sahibine aittir.
Birden fazla arsa sahibinin bulunduğu durumlarda, mülkiyet türüne göre nama ifa talebinin kim tarafından ileri sürüleceği ayrıca değerlendirilmelidir.
Elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekebilirken, paylı mülkiyette paydaşlar payları oranında haklarını kullanabilir.
Bazı durumlarda üçüncü kişiler de nama ifa talebinde bulunmak isteyebilir.
Ancak bu kişilerin doğrudan nama ifa hakkına sahip olup olmadıkları, sözleşmenin tarafı olup olmadıklarına göre değişir.
Mahkeme, nama ifa talebini değerlendirirken sözleşmenin geçerliliğini, temerrüdü ve ihtar şartının yerine getirilip getirilmediğini inceler.
Nama İfaya İzin Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Nama ifa izni davaları, teknik ve hukuki boyutları olan karmaşık davalardır.
Sözleşme ekleri, projeler, ruhsatlar ve yazışmalar eksiksiz şekilde dosyaya sunulmalıdır.
Bilirkişi incelemesi, inşaatın durumu ve masrafların tespiti açısından belirleyici rol oynar.
Talebin kapsamı açık ve net şekilde belirtilmeli, belirsizlikten kaçınılmalıdır.
Nama ifa sürecinin uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı eşliğinde yürütülmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır.
